Hypoteční kalkulačka 2026
Kolik budu platit za hypotéku? Zadej cenu bytu, vlastní peníze a uvidíš měsíční splátku i kolik celkem přeplatíš na úrocích.
Při hypotéce 4 000 000 Kč na 30 let se sazbou 5,2 % zaplatíš měsíčně 21 964 Kč. Bance celkem pošleš 7 907 197 Kč, z toho 3 907 197 Kč jsou úroky.
Výpočet je orientační a vychází z veřejně dostupných údajů a legislativy platné pro rok 2026. Skutečné hodnoty se mohou lišit. Pro závazné informace kontaktuj svého zaměstnavatele nebo finanční úřad.
Hypotéka bude nejspíš největší půjčka, kterou v životě podepíšeš. Kalkulačka ti spočítá měsíční splátku a kolik bance za celou dobu přeplatíš na úrocích. Počítá klasickou anuitu: splátka je každý měsíc stejná, jen se postupně mění poměr jistiny a úroku.
Jak se splátka počítá
Vzorec pro anuitní splátku vypadá takhle:
M = P × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)
- P je jistina (kolik si půjčuješ)
- r je měsíční úroková sazba (roční sazba dělená 12)
- n je počet měsíčních splátek (roky × 12)
Na začátku splácení jde velká část splátky do úroků. Postupně se poměr obrací a ke konci splácíš hlavně jistinu. Proto ti předčasné splacení ve druhé polovině hypotéky ušetří míň, než by se zdálo. Úroky jsou v té době už z velké části zaplacené.
Příklad: byt za 5 milionů
Máš milion naspořený, chceš si půjčit 4 miliony na 30 let, banka ti nabídla sazbu 5,2 %.
- Měsíční splátka: 21 964 Kč
- Celkem zaplatíš: 7 907 197 Kč
- Přeplatek (úroky): 3 907 197 Kč
- LTV: 80 %
Kdyby ti banka dala 4,5 % místo 5,2 %, splátka klesne na 20 267 Kč a na úrocích ušetříš přes 600 tisíc. Proto se vyplatí srovnávat nabídky a vyjednávat.
Co ovlivňuje výši splátky
| Faktor | Dopad |
|---|---|
| Úroková sazba | Každý 0,5 p. b. dolů = ~1 200 Kč/měs míň při 4M na 30 let |
| Doba splatnosti | Delší doba = nižší splátka, ale mnohem vyšší přeplatek |
| Vlastní zdroje (LTV) | Pod 80 % LTV bývá sazba nižší, banky tam dávají nejlepší podmínky |
| Typ nemovitosti | Byt v Praze má lepší podmínky než rekreační chata |
| Bonita klienta | Stabilní příjem, žádné další úvěry, dlouhý zaměstnanec = lepší sazba |
Pravidla ČNB pro hypotéky 2026
Česká národní banka drží limity, aby banky nepůjčovaly přehnaně:
- LTV 80 % — obecný limit. Na 5milionový byt si můžeš půjčit nejvýš 4 miliony.
- LTV 90 % — výjimka pro žadatele pod 36 let, kteří kupují vlastní bydlení.
- Výjimka 5 % — banka smí každé čtvrtletí překročit LTV limit u 5 % objemu nových hypoték. Pro ojedinělé případy.
- DTI a DSTI limity — ČNB je deaktivovala (DSTI v červnu 2023, DTI v lednu 2024). Banky ale samy často kontrolují, jestli celkový dluh nepřesáhne 8–9násobek ročního příjmu.
Od dubna 2026 zavedla ČNB doporučení 70 % LTV a DTI 7 pro investiční hypotéky (3. a další nemovitost nebo koupě na pronájem). Na vlastní bydlení se to nevztahuje.
Další náklady okolo hypotéky
Kromě měsíční splátky počítej s tímhle:
Při sjednání (jednorázově):
- Vklad do katastru nemovitostí: 2 000 Kč papírově, 1 600 Kč online (sleva 20 % od 2025)
- Odhad nemovitosti: 0–5 000 Kč (většina bank nabízí zdarma přes interní odhad)
- Poplatek bance za zpracování: typicky 0 Kč (Wüstenrot si účtuje 0,8 % z objemu, ostatní velcí hráči zrušili)
- Daň z nabytí nemovitosti: zrušena v roce 2020, neplatí se
Každý měsíc navíc ke splátce:
- Pojištění nemovitosti (banka vyžaduje vinkulaci): byt 300–500 Kč, rodinný dům 500–1 000 Kč
- Dobrovolné pojištění schopnosti splácet: 4–10 % měsíční splátky (banka za něj často nabídne slevu na úroku)
Pozor na fixaci
V kalkulačce počítáme splátku, jako by sazba zůstala stejná celých 30 let. Ve skutečnosti se sazba fixuje na 3, 5, 7 nebo 10 let. Po konci fixace ti banka nabídne novou sazbu podle aktuálního stavu trhu.
V roce 2026 volí přes 80 % lidí 3letou fixaci — sází na to, že sazby klesnou a za 3 roky budou moct refinancovat levněji. 5letá fixace dává víc jistoty za jen o 0,1–0,2 p. b. vyšší sazbu. Nad 7 let už se dnes chodí málokdo.
Pokud by se sazby po 5 letech zvedly třeba na 7 %, zůstatek jistiny bude kolem 3,68 milionu a nová splátka na zbylých 25 let skočí na 26 034 Kč. To je o zhruba 4 000 Kč měsíčně víc než dnes. S tím počítej, zvlášť když jsi s rozpočtem natěsno.
Časté otázky
Kolik budu platit za hypotéku 4 miliony na 30 let?
Při sazbě 5,2 % je splátka 21 964 Kč měsíčně. Za 30 let zaplatíš bance dohromady 7 907 197 Kč, z toho 3 907 197 Kč jsou úroky. Nižší sazba pomáhá hodně: při 4,5 % by splátka klesla na 20 267 Kč a přeplatek na 3 296 268 Kč.
Jaké jsou aktuální sazby hypoték v roce 2026?
Průměrná nabídková sazba v dubnu 2026 je 5,18 % (Swiss Life Hypoindex). Reálně sjednané hypotéky mají v Hypomonitoru ČBA průměr 4,43 %. Ten rozdíl je prostor pro vyjednávání. ČNB drží repo sazbu na 3,5 % od května 2025. V dubnu 2026 sazby poprvé po měsících stagnace výrazně vzrostly kvůli geopolitickému napětí.
Kolik musím mít vlastních peněz na hypotéku?
ČNB omezuje LTV (výši úvěru vůči ceně nemovitosti) na 80 %. Pokud je ti méně než 36 let a kupuješ si vlastní bydlení, smíš jít až na 90 %. Na byt za 5 milionů tak potřebuješ minimálně 1 milion (20 %), případně 500 tisíc (10 %) pro mladé. Některé banky nabízejí i 100% financování kombinací hypotéky a úvěru ze stavebního spoření.
Jak se počítá měsíční splátka?
Anuitní vzorec: M = P × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1). P je jistina, r měsíční sazba (roční ÷ 12), n počet měsíců splácení. Splátka je každý měsíc stejná, ale mění se její složení: na začátku platíš víc úroků než jistiny, ke konci je to obráceně.
Na jak dlouho si vzít hypotéku?
Nejčastější volba je 30 let. Delší doba znamená nižší měsíční splátku, ale výrazně vyšší přeplatek. Hypotéka 4 miliony při 5,2 %: na 20 let vyjde 26 842 Kč/měs (přeplatek 2,44 mil.), na 30 let 21 964 Kč/měs (přeplatek 3,91 mil.), na 40 let 19 821 Kč/měs (přeplatek 5,51 mil.). Za každých 10 let navíc zaplatíš o milion a půl víc.
Jaké další náklady mě čekají kromě splátky?
Jednorázově: návrh na vklad do katastru 2 000 Kč (1 600 Kč online), odhad nemovitosti 0 až 5 000 Kč (některé banky ho dělají zdarma), poplatek bance za zpracování je u velkých hráčů typicky nulový. Pravidelně: pojištění nemovitosti (byt 300–500 Kč/měs, dům 500–1 000 Kč/měs), banka vyžaduje vinkulaci ve svůj prospěch. Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena už v roce 2020.
Můžu hypotéku předčasně splatit?
Ano. Od 1. 9. 2024 platí nová pravidla: mimo výročí fixace ti banka smí účtovat nejvýš 0,25 % z mimořádně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace (max. 1 % celkem). Každé 4. výročí fixace můžeš splatit zdarma až 25 % jistiny. Bezplatné předčasné splacení máš nárok i při prodeji nemovitosti po 2 letech nebo při rozvodu.
Co je fixace a jak ji vybrat?
Fixace je období, po které máš zaručenou stejnou sazbu. Po jejím konci ti banka nabídne novou sazbu podle tehdejší situace na trhu. V roce 2026 volí přes 80 % lidí 3letou fixaci. Sází na to, že sazby klesnou a bude se jim lépe refinancovat. 5letá fixace dává víc jistoty za jen o 0,1–0,2 p. b. vyšší sazbu. Fixace na 7 nebo 10 let se dnes sjednává málokdy.